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明則說(shuō)：物業服務合同糾紛中共用主管道堵塞的責任分(fēn)析
案号：（2015）成民(mín)終字第1199号
上訴人(rén)（原審原告）：彭某
上訴人(rén)（原審原告）：郝某
被上訴人(rén)（原審被告）：四川省J物業服務有限公司
【案件(jiàn)事(shì)實】
原審法院經審理(lǐ)查明：彭某、郝某系成都(dōu)市W小區10棟3單元202室住宅房(fáng)屋的共有權人(rén)。2006年(nián)9月26日(rì)，J公司與案涉小區開發商簽訂《W小區前期物業服務合同》，約定J公司爲該小區提供前期物業服務。2008年(nián)11月23日(rì)，彭某簽署《承諾書(shū)》，并與J公司簽訂前期物業服務合同，合同内容與前述合同大(dà)體(tǐ)一緻。至今，該小區仍由J公司提供物業服務。2014年(nián)4月22日(rì)上午9時左右，J公司電話(huà)通知彭某其房(fáng)屋進水，急需開門(mén)處理(lǐ)。彭某于當日(rì)下午5時許趕回小區，打開房(fáng)門(mén)後，發現房(fáng)屋有積水。經勘察現場後，發現事(shì)故原因是該單元廚房(fáng)外污水主管道堵塞導緻污水倒灌，房(fáng)屋受損。随後進行了疏通。
彭某、郝某在原審中的訴訟請(qǐng)求是：判令J公司賠償彭某、郝某因下水管室外主管道堵塞導緻污水倒灌室内遭受的經濟損失61840元。
原審法院認爲，案涉物業服務合同系當事(shì)人(rén)真實意思表示，合法有效。因彭某、郝某明确選擇合同之訴，故本案的争議(yì)焦點在于：彭某、郝某房(fáng)屋浸水受損是否系J公司違約所緻。因本次事(shì)故原因系該單元廚房(fáng)外污水主管道堵塞造成，彭某、郝某主張污水主管道堵塞，J公司就(jiù)應承擔違約責任，即J公司必須保證污水主管道每時每刻暢通，但(dàn)這在實際生(shēng)活中是不可(kě)能達到的，也是對物業服務企業的苛求。根據合同約定，J公司對于污水管道的維護責任爲“共用雨(yǔ)、污水管道每年(nián)疏通1次；雨(yǔ)、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏”。審理(lǐ)查明，J公司已經履行該義務。因此，勁力公司并不存在違約情形。故彭某、郝某主張J公司承擔違約責任，原審法院不予支持。據此，依照(zhào)相(xiàng)關法律規定判決駁回彭作(zuò)松、郝曉波的訴訟請(qǐng)求。
宣判後，原審原告彭某、郝某不服，提出上訴，請(qǐng)求撤銷原判，改判J公司賠償其經濟損失61840元，本案一、二審訴訟費用由J公司負擔。其主要上訴理(lǐ)由是：J公司如(rú)果履行了物業服務合同約定義務，保證污水管道暢通，本案損失就(jiù)不會發生(shēng)。J公司編造虛假證據，其提交的《檢查記錄表》和《情況說(shuō)明》自(zì)相(xiàng)矛盾，且與客觀事(shì)實嚴重不符。彭某、郝某爲證明遭受損失而提交的證據，原審判決并未進行認定和采信。
被上訴人(rén)J公司爲證明其履行了疏通污水管道的合同義務，二審中向本院提交其與案外人(rén)Y清潔部于2012年(nián)6月12日(rì)簽訂的清掏合同，拟證明J公司疏通小區污水管道的記錄是真實的，J公司履行了物業服務合同約定的義務，沒有違反合同約定。
【法院審理(lǐ)】
本院認爲，彭某、郝某因污水管道阻塞、房(fáng)屋及房(fáng)中物品被污水浸泡而遭受損失，是本案不争的事(shì)實。彭某、郝某以J公司未履行合同約定義務導緻其損失發生(shēng)爲由，訴請(qǐng)J力公司對其損失予以賠償。故J公司是否存在違約行爲，是本案雙方争議(yì)的焦點。（争議(yì)焦點爲合同糾紛之中是否存在違約行爲）按照(zhào)物業服務合同的約定，J公司應對小區的共用雨(yǔ)水及污水管道每年(nián)疏通1次。本案中，J公司已提交清掏合同及清掏記錄，能夠證明J公司通過委托案外人(rén)對案涉小區污水管道進行了疏通，履行了合同約定的義務，其不存在違約行爲。彭某、郝某訴請(qǐng)J公司賠償其損失缺乏法律依據，原審判決駁回其訴訟請(qǐng)求并無不當，依法應予維持。因彭某、郝某未提交确實充分(fēn)的證據證明J公司存在違約行爲（誰主張，誰舉證），故其因污水管道阻塞而遭受的損失與J公司缺乏關聯性。綜上，彭某、郝某的上訴理(lǐ)由均不能成立，本院不予支持。原審審判程序合法，認定事(shì)實清楚，适用法律正确，依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如(rú)下：
駁回上訴，維持原判。
【明則評析】
①本案系合同糾紛，争議(yì)焦點爲J物業公司是否構成違約行爲，并因此承擔相(xiàng)應的違約責任，而非侵權責任糾紛，根據《合同法》相(xiàng)關規定，隻要J公司依據雙方簽訂的物業服務合同如(rú)約履行了相(xiàng)應的義務則不存在違約之說(shuō)，更不用談違約賠償責任。
②針對共用主管道堵塞情況，物業公司的履約内容應當是物業服務合同内關于共用主管道清掏次數、清掏頻率的詳細規定，即有約從(cóng)約，既然雙方就(jiù)該事(shì)宜在合同當中存在明确規定，則嚴格遵從(cóng)合同約定來(lái)判斷合同當事(shì)人(rén)雙方是否存在違反合同約定的情況（在此也提醒物業企業在簽訂物業服務合同之時就(jiù)這方面的權利義務一定遵從(cóng)事(shì)實，在自(zì)身(shēn)能夠充分(fēn)履約範圍内進行詳細規定）。
③延伸：若根據侵權責任相(xiàng)關規定來(lái)進行案件(jiàn)分(fēn)析
首先要确定賠償責任主體(tǐ)。在共用管道堵塞的情況下，如(rú)何确定賠償責任主體(tǐ)，關鍵在于确定管道堵塞的具體(tǐ)原因。在此基礎上，根據侵權責任構成要件(jiàn)，确定責任主體(tǐ)，首先要先分(fēn)析樓上住戶的責任，這得(de)需要先根據常識判斷樓上住戶的行爲有無超出正常使用範圍（需要注意的是，如(rú)果樓上住戶不承擔責任，則要做到對于管道的合理(lǐ)使用。此處的合理(lǐ)使用，應當以一個善意自(zì)然人(rén)的标準來(lái)衡量，不應當超過大(dà)衆的一般接受程度），如(rú)果樓上住戶超出正常使用範圍給他(tā)人(rén)造成損害且确定不了具體(tǐ)責任人(rén)，這就(jiù)需要适用過錯推定責任原則，緻害人(rén)的過錯，無須受害人(rén)舉證證明，而應當由緻害人(rén)舉反證證明自(zì)己沒有過錯，否則，法律将推定緻害人(rén)具有過錯，即樓上可(kě)能加害的業主如(rú)不能舉證證明自(zì)己無過錯，則須按份承擔受害人(rén)的賠償責任。
其次要分(fēn)析物業公司的責任。物業公司與業主之間存在物業服務合同關系，根據雙方的約定，物業公司負有定期清理(lǐ)養護維修共用管道的義務。在業主因爲管道堵塞、财産遭受經濟損失的情況下，物業公司應當提供證據證明其已經盡到了合同所約定或者法律所規定的相(xiàng)應義務。否則，物業公司就(jiù)要承擔因怠于履行義務構成不作(zuò)爲侵權所産生(shēng)的損害賠償責任。此類案件(jiàn)中，如(rú)果物業公司不承擔賠償責任，則應當盡到管理(lǐ)義務。物業公司的管理(lǐ)義務，如(rú)果在物業服務合同中已作(zuò)約定，則按照(zhào)合同約定來(lái)管理(lǐ)；如(rú)果物業服務合同約定不明确或者合同未作(zuò)約定，則應當根據案件(jiàn)事(shì)實，參照(zhào)相(xiàng)應的類似标準去(qù)衡量，從(cóng)而做到對小區業主與物業公司雙方的公平公正。
綜上所述：因共用管道堵塞造成損失所涉及的糾紛原告選擇的案由以及具體(tǐ)的訴訟請(qǐng)求尤爲重要，到底是提起違約之訴還(hái)是侵權之訴，需要主張的事(shì)實不盡相(xiàng)同，需要提供的證據得(de)能夠支撐自(zì)身(shēn)所主張的事(shì)實，最終得(de)到的結果也是上述及法律規定環環相(xiàng)扣。維權需要技巧，維權切不可(kě)亂維！
上訴人(rén)（原審原告）：彭某
上訴人(rén)（原審原告）：郝某
被上訴人(rén)（原審被告）：四川省J物業服務有限公司
【案件(jiàn)事(shì)實】
原審法院經審理(lǐ)查明：彭某、郝某系成都(dōu)市W小區10棟3單元202室住宅房(fáng)屋的共有權人(rén)。2006年(nián)9月26日(rì)，J公司與案涉小區開發商簽訂《W小區前期物業服務合同》，約定J公司爲該小區提供前期物業服務。2008年(nián)11月23日(rì)，彭某簽署《承諾書(shū)》，并與J公司簽訂前期物業服務合同，合同内容與前述合同大(dà)體(tǐ)一緻。至今，該小區仍由J公司提供物業服務。2014年(nián)4月22日(rì)上午9時左右，J公司電話(huà)通知彭某其房(fáng)屋進水，急需開門(mén)處理(lǐ)。彭某于當日(rì)下午5時許趕回小區，打開房(fáng)門(mén)後，發現房(fáng)屋有積水。經勘察現場後，發現事(shì)故原因是該單元廚房(fáng)外污水主管道堵塞導緻污水倒灌，房(fáng)屋受損。随後進行了疏通。
彭某、郝某在原審中的訴訟請(qǐng)求是：判令J公司賠償彭某、郝某因下水管室外主管道堵塞導緻污水倒灌室内遭受的經濟損失61840元。
原審法院認爲，案涉物業服務合同系當事(shì)人(rén)真實意思表示，合法有效。因彭某、郝某明确選擇合同之訴，故本案的争議(yì)焦點在于：彭某、郝某房(fáng)屋浸水受損是否系J公司違約所緻。因本次事(shì)故原因系該單元廚房(fáng)外污水主管道堵塞造成，彭某、郝某主張污水主管道堵塞，J公司就(jiù)應承擔違約責任，即J公司必須保證污水主管道每時每刻暢通，但(dàn)這在實際生(shēng)活中是不可(kě)能達到的，也是對物業服務企業的苛求。根據合同約定，J公司對于污水管道的維護責任爲“共用雨(yǔ)、污水管道每年(nián)疏通1次；雨(yǔ)、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏”。審理(lǐ)查明，J公司已經履行該義務。因此，勁力公司并不存在違約情形。故彭某、郝某主張J公司承擔違約責任，原審法院不予支持。據此，依照(zhào)相(xiàng)關法律規定判決駁回彭作(zuò)松、郝曉波的訴訟請(qǐng)求。
宣判後，原審原告彭某、郝某不服，提出上訴，請(qǐng)求撤銷原判，改判J公司賠償其經濟損失61840元，本案一、二審訴訟費用由J公司負擔。其主要上訴理(lǐ)由是：J公司如(rú)果履行了物業服務合同約定義務，保證污水管道暢通，本案損失就(jiù)不會發生(shēng)。J公司編造虛假證據，其提交的《檢查記錄表》和《情況說(shuō)明》自(zì)相(xiàng)矛盾，且與客觀事(shì)實嚴重不符。彭某、郝某爲證明遭受損失而提交的證據，原審判決并未進行認定和采信。
被上訴人(rén)J公司爲證明其履行了疏通污水管道的合同義務，二審中向本院提交其與案外人(rén)Y清潔部于2012年(nián)6月12日(rì)簽訂的清掏合同，拟證明J公司疏通小區污水管道的記錄是真實的，J公司履行了物業服務合同約定的義務，沒有違反合同約定。
【法院審理(lǐ)】
本院認爲，彭某、郝某因污水管道阻塞、房(fáng)屋及房(fáng)中物品被污水浸泡而遭受損失，是本案不争的事(shì)實。彭某、郝某以J公司未履行合同約定義務導緻其損失發生(shēng)爲由，訴請(qǐng)J力公司對其損失予以賠償。故J公司是否存在違約行爲，是本案雙方争議(yì)的焦點。（争議(yì)焦點爲合同糾紛之中是否存在違約行爲）按照(zhào)物業服務合同的約定，J公司應對小區的共用雨(yǔ)水及污水管道每年(nián)疏通1次。本案中，J公司已提交清掏合同及清掏記錄，能夠證明J公司通過委托案外人(rén)對案涉小區污水管道進行了疏通，履行了合同約定的義務，其不存在違約行爲。彭某、郝某訴請(qǐng)J公司賠償其損失缺乏法律依據，原審判決駁回其訴訟請(qǐng)求并無不當，依法應予維持。因彭某、郝某未提交确實充分(fēn)的證據證明J公司存在違約行爲（誰主張，誰舉證），故其因污水管道阻塞而遭受的損失與J公司缺乏關聯性。綜上，彭某、郝某的上訴理(lǐ)由均不能成立，本院不予支持。原審審判程序合法，認定事(shì)實清楚，适用法律正确，依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如(rú)下：
駁回上訴，維持原判。
【明則評析】
①本案系合同糾紛，争議(yì)焦點爲J物業公司是否構成違約行爲，并因此承擔相(xiàng)應的違約責任，而非侵權責任糾紛，根據《合同法》相(xiàng)關規定，隻要J公司依據雙方簽訂的物業服務合同如(rú)約履行了相(xiàng)應的義務則不存在違約之說(shuō)，更不用談違約賠償責任。
②針對共用主管道堵塞情況，物業公司的履約内容應當是物業服務合同内關于共用主管道清掏次數、清掏頻率的詳細規定，即有約從(cóng)約，既然雙方就(jiù)該事(shì)宜在合同當中存在明确規定，則嚴格遵從(cóng)合同約定來(lái)判斷合同當事(shì)人(rén)雙方是否存在違反合同約定的情況（在此也提醒物業企業在簽訂物業服務合同之時就(jiù)這方面的權利義務一定遵從(cóng)事(shì)實，在自(zì)身(shēn)能夠充分(fēn)履約範圍内進行詳細規定）。
③延伸：若根據侵權責任相(xiàng)關規定來(lái)進行案件(jiàn)分(fēn)析
首先要确定賠償責任主體(tǐ)。在共用管道堵塞的情況下，如(rú)何确定賠償責任主體(tǐ)，關鍵在于确定管道堵塞的具體(tǐ)原因。在此基礎上，根據侵權責任構成要件(jiàn)，确定責任主體(tǐ)，首先要先分(fēn)析樓上住戶的責任，這得(de)需要先根據常識判斷樓上住戶的行爲有無超出正常使用範圍（需要注意的是，如(rú)果樓上住戶不承擔責任，則要做到對于管道的合理(lǐ)使用。此處的合理(lǐ)使用，應當以一個善意自(zì)然人(rén)的标準來(lái)衡量，不應當超過大(dà)衆的一般接受程度），如(rú)果樓上住戶超出正常使用範圍給他(tā)人(rén)造成損害且确定不了具體(tǐ)責任人(rén)，這就(jiù)需要适用過錯推定責任原則，緻害人(rén)的過錯，無須受害人(rén)舉證證明，而應當由緻害人(rén)舉反證證明自(zì)己沒有過錯，否則，法律将推定緻害人(rén)具有過錯，即樓上可(kě)能加害的業主如(rú)不能舉證證明自(zì)己無過錯，則須按份承擔受害人(rén)的賠償責任。
其次要分(fēn)析物業公司的責任。物業公司與業主之間存在物業服務合同關系，根據雙方的約定，物業公司負有定期清理(lǐ)養護維修共用管道的義務。在業主因爲管道堵塞、财産遭受經濟損失的情況下，物業公司應當提供證據證明其已經盡到了合同所約定或者法律所規定的相(xiàng)應義務。否則，物業公司就(jiù)要承擔因怠于履行義務構成不作(zuò)爲侵權所産生(shēng)的損害賠償責任。此類案件(jiàn)中，如(rú)果物業公司不承擔賠償責任，則應當盡到管理(lǐ)義務。物業公司的管理(lǐ)義務，如(rú)果在物業服務合同中已作(zuò)約定，則按照(zhào)合同約定來(lái)管理(lǐ)；如(rú)果物業服務合同約定不明确或者合同未作(zuò)約定，則應當根據案件(jiàn)事(shì)實，參照(zhào)相(xiàng)應的類似标準去(qù)衡量，從(cóng)而做到對小區業主與物業公司雙方的公平公正。
綜上所述：因共用管道堵塞造成損失所涉及的糾紛原告選擇的案由以及具體(tǐ)的訴訟請(qǐng)求尤爲重要，到底是提起違約之訴還(hái)是侵權之訴，需要主張的事(shì)實不盡相(xiàng)同，需要提供的證據得(de)能夠支撐自(zì)身(shēn)所主張的事(shì)實，最終得(de)到的結果也是上述及法律規定環環相(xiàng)扣。維權需要技巧，維權切不可(kě)亂維！