1、以非合同當事(shì)人(rén)爲由拒繳
根據《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)物業服務糾紛案件(jiàn)具體(tǐ)應用法律若幹問(wèn)題的解釋》第1條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員(yuán)會與業主大(dà)會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力”，故以此理(lǐ)由拒繳于法無據。
2、以空置房(fáng)爲由拒繳
根據《物業管理(lǐ)條例》第四十一條及《四川省物業管理(lǐ)條例》第五十二條：“已竣工(gōng)驗收但(dàn)尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。建設單位與業主按照(zhào)約定交付方式已交付物業的，物業服務費由業主承擔。建設單位與業主另有約定的從(cóng)其約定。”當然針對空置房(fáng)屋是否進行費用減免首先看(kàn)合同當中有無約定，有約從(cóng)約，如(rú)若沒有約定，則一般應從(cóng)業主接房(fáng)之日(rì)起開始計(jì)算。物業的管理(lǐ)不僅是對人(rén)的管理(lǐ)，更重要的是對物業本身(shēn)的管理(lǐ)，雖然業主未入住，但(dàn)是物業管理(lǐ)已經涉及物業本身(shēn)，不僅包括業主獨有部分(fēn)，更重要的是對共用部分(fēn)、共用設施的管理(lǐ)，因此，物業服務費的繳納不應當以入住爲前提。
注意：《四川省城(chéng)市住宅管理(lǐ)暫行辦法》已于2017年(nián)11月8日(rì)被廢止，故其中關于空置房(fáng)屋減半繳納物業費的規定不再具有約束力。
案例：參考（2017）川0121民(mín)初2879号（中國(guó)裁判文書(shū)網可(kě)查）
3、已實際居住但(dàn)尚未獲得(de)産權爲由拒繳
《物業管理(lǐ)條例》規定業主是指物業的所有權人(rén)，但(dàn)是，一般而言，房(fáng)屋買賣合同的簽訂時間與房(fáng)屋産權過戶的時間并非一緻，業主在産權過戶手續辦理(lǐ)完畢之前，因其并未取得(de)房(fáng)屋産權，此時已經入住的買受人(rén)仍然不是産權人(rén)，此時的産權人(rén)仍爲房(fáng)地産開發商。雖然如(rú)此，但(dàn)買受人(rén)對入住房(fáng)屋已經享有相(xiàng)當的控制權，獲得(de)了實際居住的權利；而且，已經辦理(lǐ)了入住手續的買受人(rén)将從(cóng)物業服務中獲益，要求其支付物業服務費用也是合理(lǐ)的。因此，獲得(de)産權之前的買受人(rén)雖然不是法律意義上的業主，但(dàn)仍應當按照(zhào)業主的标準履行物業服務合同當中的義務。
4、業主以承租人(rén)未履行繳費義務爲由拒繳
承租人(rén)（也就(jiù)是我們常說(shuō)的租戶）是否繳納物業服務費用，關鍵看(kàn)其房(fáng)屋租賃合同當中有無具體(tǐ)約定，根據《物業管理(lǐ)條例》第41條第1款規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用，業主與物業使用人(rén)約定由物業使用人(rén)繳納物業服務費的，從(cóng)其約定，業主負連帶交納責任。”但(dàn)是在實踐中，房(fáng)屋租賃事(shì)宜物業通常難以知曉，更不用說(shuō)其租賃合同當中關于物業費用由誰承擔的約定，所以如(rú)果業主并未告知物業服務企業并經确認，物業服務企業仍可(kě)直接要求業主繳納，業主繳納之後再根據其租賃合同的約定向承租人(rén)追償。
5、業主以開發商遺留問(wèn)題爲由拒繳
現在大(dà)多數小區在建設、銷售過程中會出現不少問(wèn)題，如(rú)房(fáng)屋質量問(wèn)題、發布虛假廣告、配套設施設備不齊全等等開發商遺留問(wèn)題，而且這些問(wèn)題通常在業主入住之後才逐漸暴露，而此時造成這些問(wèn)題的開發商已将樓盤銷售完畢，因此，業主往往以拒繳物業費作(zuò)爲抗議(yì)和鬥争的辦法。從(cóng)法律角度來(lái)講，物業管理(lǐ)和房(fáng)屋買賣屬于兩種不同的法律關系，物業企業與建設單位屬兩個不同的企業法人(rén)，就(jiù)房(fáng)屋買賣合同而言，該法律關系爲買賣合同關系，雙方民(mín)事(shì)主體(tǐ)爲建設單位和業主；就(jiù)物業服務合同而言，雙方民(mín)事(shì)主體(tǐ)爲物業企業與業主，建設單位與物業企業是兩個單純的民(mín)事(shì)主體(tǐ)，互相(xiàng)之間不應爲對方承擔民(mín)事(shì)責任。若因開發商遺留問(wèn)題爲由拒繳物業費則是侵害了物業企業及正常繳費業主的合法權益，正确的做法應是根據《合同法》相(xiàng)關規定按照(zhào)房(fáng)屋買賣合同中的約定向建設單位，也就(jiù)是開發商主張違約責任或侵權責任。
6、業主以家中物品被盜事(shì)宜爲由拒繳
一般而言，物業服務企業的權利義務來(lái)自(zì)于物業服務合同，但(dàn)是作(zuò)爲物業服務企業的主要義務之一的安全防範義務，則直接來(lái)源于《物業管理(lǐ)條例》，而不是物業服務合同的約定（當然物業企業按照(zhào)幾級等級服務保安每天巡邏的次數這些内容仍然依據于合同的約定）。物業管理(lǐ)中的保安服務隻能起到群房(fáng)群治的社會綜合治理(lǐ)作(zuò)用，是一種社會治安防範服務，而不是治安保障服務。該相(xiàng)關條例排除了物業管理(lǐ)對業主的人(rén)身(shēn)和私有财産保镖、保管和保險的職責，家中被盜事(shì)宜涉及到治安或刑事(shì)案件(jiàn)，物業公司應當履行的維護小區公共秩序的職責不同于公安機(jī)關的治安管理(lǐ)職責，并非業主在小區内遭受了人(rén)身(shēn)和财産損失，物業服務公司都(dōu)應承擔責任，物業公司對于因不可(kě)歸因于物業公司的刑事(shì)犯罪遭受的人(rén)身(shēn)和财産損失不承擔賠償責任。但(dàn)是相(xiàng)應的協助義 務以及按照(zhào)法律規定的安保義務一定要履行到位，以免出現工(gōng)作(zuò)瑕疵讓自(zì)身(shēn)處于被動地位。
根據《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)物業服務糾紛案件(jiàn)具體(tǐ)應用法律若幹問(wèn)題的解釋》第1條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員(yuán)會與業主大(dà)會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力”，故以此理(lǐ)由拒繳于法無據。
2、以空置房(fáng)爲由拒繳
根據《物業管理(lǐ)條例》第四十一條及《四川省物業管理(lǐ)條例》第五十二條：“已竣工(gōng)驗收但(dàn)尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。建設單位與業主按照(zhào)約定交付方式已交付物業的，物業服務費由業主承擔。建設單位與業主另有約定的從(cóng)其約定。”當然針對空置房(fáng)屋是否進行費用減免首先看(kàn)合同當中有無約定，有約從(cóng)約，如(rú)若沒有約定，則一般應從(cóng)業主接房(fáng)之日(rì)起開始計(jì)算。物業的管理(lǐ)不僅是對人(rén)的管理(lǐ)，更重要的是對物業本身(shēn)的管理(lǐ)，雖然業主未入住，但(dàn)是物業管理(lǐ)已經涉及物業本身(shēn)，不僅包括業主獨有部分(fēn)，更重要的是對共用部分(fēn)、共用設施的管理(lǐ)，因此，物業服務費的繳納不應當以入住爲前提。
注意：《四川省城(chéng)市住宅管理(lǐ)暫行辦法》已于2017年(nián)11月8日(rì)被廢止，故其中關于空置房(fáng)屋減半繳納物業費的規定不再具有約束力。
案例：參考（2017）川0121民(mín)初2879号（中國(guó)裁判文書(shū)網可(kě)查）
3、已實際居住但(dàn)尚未獲得(de)産權爲由拒繳
《物業管理(lǐ)條例》規定業主是指物業的所有權人(rén)，但(dàn)是，一般而言，房(fáng)屋買賣合同的簽訂時間與房(fáng)屋産權過戶的時間并非一緻，業主在産權過戶手續辦理(lǐ)完畢之前，因其并未取得(de)房(fáng)屋産權，此時已經入住的買受人(rén)仍然不是産權人(rén)，此時的産權人(rén)仍爲房(fáng)地産開發商。雖然如(rú)此，但(dàn)買受人(rén)對入住房(fáng)屋已經享有相(xiàng)當的控制權，獲得(de)了實際居住的權利；而且，已經辦理(lǐ)了入住手續的買受人(rén)将從(cóng)物業服務中獲益，要求其支付物業服務費用也是合理(lǐ)的。因此，獲得(de)産權之前的買受人(rén)雖然不是法律意義上的業主，但(dàn)仍應當按照(zhào)業主的标準履行物業服務合同當中的義務。
4、業主以承租人(rén)未履行繳費義務爲由拒繳
承租人(rén)（也就(jiù)是我們常說(shuō)的租戶）是否繳納物業服務費用，關鍵看(kàn)其房(fáng)屋租賃合同當中有無具體(tǐ)約定，根據《物業管理(lǐ)條例》第41條第1款規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用，業主與物業使用人(rén)約定由物業使用人(rén)繳納物業服務費的，從(cóng)其約定，業主負連帶交納責任。”但(dàn)是在實踐中，房(fáng)屋租賃事(shì)宜物業通常難以知曉，更不用說(shuō)其租賃合同當中關于物業費用由誰承擔的約定，所以如(rú)果業主并未告知物業服務企業并經确認，物業服務企業仍可(kě)直接要求業主繳納，業主繳納之後再根據其租賃合同的約定向承租人(rén)追償。
5、業主以開發商遺留問(wèn)題爲由拒繳
現在大(dà)多數小區在建設、銷售過程中會出現不少問(wèn)題，如(rú)房(fáng)屋質量問(wèn)題、發布虛假廣告、配套設施設備不齊全等等開發商遺留問(wèn)題，而且這些問(wèn)題通常在業主入住之後才逐漸暴露，而此時造成這些問(wèn)題的開發商已将樓盤銷售完畢，因此，業主往往以拒繳物業費作(zuò)爲抗議(yì)和鬥争的辦法。從(cóng)法律角度來(lái)講，物業管理(lǐ)和房(fáng)屋買賣屬于兩種不同的法律關系，物業企業與建設單位屬兩個不同的企業法人(rén)，就(jiù)房(fáng)屋買賣合同而言，該法律關系爲買賣合同關系，雙方民(mín)事(shì)主體(tǐ)爲建設單位和業主；就(jiù)物業服務合同而言，雙方民(mín)事(shì)主體(tǐ)爲物業企業與業主，建設單位與物業企業是兩個單純的民(mín)事(shì)主體(tǐ)，互相(xiàng)之間不應爲對方承擔民(mín)事(shì)責任。若因開發商遺留問(wèn)題爲由拒繳物業費則是侵害了物業企業及正常繳費業主的合法權益，正确的做法應是根據《合同法》相(xiàng)關規定按照(zhào)房(fáng)屋買賣合同中的約定向建設單位，也就(jiù)是開發商主張違約責任或侵權責任。
6、業主以家中物品被盜事(shì)宜爲由拒繳
一般而言，物業服務企業的權利義務來(lái)自(zì)于物業服務合同，但(dàn)是作(zuò)爲物業服務企業的主要義務之一的安全防範義務，則直接來(lái)源于《物業管理(lǐ)條例》，而不是物業服務合同的約定（當然物業企業按照(zhào)幾級等級服務保安每天巡邏的次數這些内容仍然依據于合同的約定）。物業管理(lǐ)中的保安服務隻能起到群房(fáng)群治的社會綜合治理(lǐ)作(zuò)用，是一種社會治安防範服務，而不是治安保障服務。該相(xiàng)關條例排除了物業管理(lǐ)對業主的人(rén)身(shēn)和私有财産保镖、保管和保險的職責，家中被盜事(shì)宜涉及到治安或刑事(shì)案件(jiàn)，物業公司應當履行的維護小區公共秩序的職責不同于公安機(jī)關的治安管理(lǐ)職責，并非業主在小區内遭受了人(rén)身(shēn)和财産損失，物業服務公司都(dōu)應承擔責任，物業公司對于因不可(kě)歸因于物業公司的刑事(shì)犯罪遭受的人(rén)身(shēn)和财産損失不承擔賠償責任。但(dàn)是相(xiàng)應的協助義 務以及按照(zhào)法律規定的安保義務一定要履行到位，以免出現工(gōng)作(zuò)瑕疵讓自(zì)身(shēn)處于被動地位。
《物業管理(lǐ)條例》第46條：“物業服務企業應當協助做好物業管理(lǐ)區域内的安全防範工(gōng)作(zuò)。發生(shēng)安全事(shì)故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理(lǐ)部門(mén)報告，協助做好救助工(gōng)作(zuò)。
物業服務企業雇請(qǐng)保安人(rén)員(yuán)的，應當遵守國(guó)家有關規定。保安人(rén)員(yuán)在維護物業管理(lǐ)區域内的公共秩序時，應當履行職責，不得(de)侵害公民(mín)的合法權益。”
7、因違章(zhāng)搭建爲由拒繳
近年(nián)來(lái)，業主自(zì)行搭建、改建行爲層出不窮，引發的物業管理(lǐ)糾紛占了相(xiàng)當部分(fēn)的比重，在這其中物業公司所扮演的角色應該是爲協調者、勸阻者，其職責和義務首先是對擅自(zì)搭建的業主進行勸阻、制止，在勸阻、制止無效的情況下，應當在24小時内報告有關行政管理(lǐ)部門(mén)。處罰權因涉及公民(mín)的财産權益，是一種行政權力，一般的民(mín)事(shì)主體(tǐ)不得(de)随意使用，否則構成侵權。
延伸——問(wèn)：此種情況下物業企業是否有權提起民(mín)事(shì)訴訟，是否具有主體(tǐ)資格？
答：對于業主此類行爲，主要存在以下權利主體(tǐ)：
（1）對業主違反相(xiàng)關禁止性規定的違章(zhāng)搭建、改建行爲的處罰權在有關行政管理(lǐ)部門(mén)，當事(shì)人(rén)如(rú)果對行政管理(lǐ)部門(mén)的具體(tǐ)行政行爲不服的，可(kě)以依照(zhào)相(xiàng)關法律規定提起行政複議(yì)或行政訴訟，強調一點，業主的臨時公約裡(lǐ)定不能違背法律法規或規章(zhāng)制度的強制性規定，更不能将有關行政機(jī)關的行政執法權力變相(xiàng)約定爲物業服務公司的權利，此種情況下物業公不具有民(mín)事(shì)主體(tǐ)資格。
（2）業主違反禁止性規定或臨時公約的行爲，損害相(xiàng)鄰方或公共利益時，應由特定相(xiàng)鄰方或代表公共利益的業委會提起民(mín)事(shì)訴訟，業主在裝修過程中，損害了相(xiàng)鄰方的利益，如(rú)通風(fēng)、采光(guāng)權，此行爲應由《物權法》中相(xiàng)鄰關系予以調整，被損害的特定相(xiàng)鄰人(rén)應根據《物權法》的規定提起民(mín)事(shì)訴訟，這裡(lǐ)一并将因相(xiàng)鄰權糾紛拒繳物業費的情況進行法律分(fēn)析，涉及此種糾紛的當事(shì)人(rén)爲相(xiàng)鄰的兩個民(mín)事(shì)主體(tǐ)，物業公司在其中也隻能扮演協調者的角色，所以以此種理(lǐ)由拒繳物業費亦得(de)不到法院支持，就(jiù)涉及全體(tǐ)業主公共利益的事(shì)項，如(rú)小區内公共綠地被侵占、屋頂擅自(zì)搭建等情形，業委會作(zuò)爲維護公共利益的機(jī)構可(kě)以提起民(mín)事(shì)訴訟，要求侵權業主排除妨害或追究其違約責任。物業公司亦不具有資格提起民(mín)事(shì)訴訟。
相(xiàng)關法條：《物權法》第84條-第92條。（明則往期法律法規彙編可(kě)查）
8、因車輛(liàng)被侵權事(shì)宜爲由拒繳
業主與物業服務公司之間是否構成車輛(liàng)保管合同是目前許多物業侵權糾紛争議(yì)的焦點。因爲如(rú)果成立了車輛(liàng)保管合同關系，物業公司存在保管不善的情況，業主就(jiù)可(kě)以主張物業公司承擔賠償責任。根據《合同法》的相(xiàng)關規定，保管合同成立必須具備兩大(dà)條件(jiàn)：一是雙方當事(shì)人(rén)需要對保管事(shì)宜達成一緻的意思表示。業主與物業公司之間就(jiù)車輛(liàng)保管達成一緻的主要形式有，業主與物業公司單獨簽訂了書(shū)面的車輛(liàng)保管合同，或在物業服務合同中訂立了詳細的關于車輛(liàng)保管的約定，或物業公司在所提供的場地上設置有包含對車輛(liàng)進行保管意思的标識。二是需要交付保管物。業主或使用人(rén)将車輛(liàng)停放(fàng)于物業公司指定的場所内，未經物業公司允許不得(de)随意将車輛(liàng)開出停放(fàng)場地，隻有以上條件(jiàn)同時具備，業主與物業公司之間才成立車輛(liàng)的保管合同關系。
所以在此提醒各物業企業：謹慎遵循物業服務合同當中有關停車管理(lǐ)服務的合同條款的約定，杜絕模糊用語，應根據自(zì)己的管理(lǐ)能力，結合小區的具體(tǐ)情況與業主簽訂物業服務合同，在實踐中我們也接觸到不少物業公司擅自(zì)誇大(dà)能力而不能如(rú)約履行合同要求，所以這一點望引起各位同仁的重視。
相(xiàng)關法條：《合同法》第365條-第380條
9、因物業服務未達法定或約定标準爲由（服務瑕疵）拒繳
仍然根據《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)物業服務糾紛案件(jiàn)具體(tǐ)應用法律若幹問(wèn)題的解釋》第1條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員(yuán)會與業主大(dà)會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力”的規定，物業服務合同爲有效合同，如(rú)果業主認爲物業公司所提供的物業服務與收費标準不符、存在服務瑕疵，應通過合理(lǐ)、合法途徑向其主張并督促積極改進，此外，因受衆群體(tǐ)廣、管理(lǐ)事(shì)項多，物業公司提供服務與各業主衡量的标準可(kě)能無法吻合，且在司法實踐中法院判斷物業公司的服務是否達标的标準也不好把握，因而在物業公司存在較小瑕疵時不會輕易采取降低物業費的标準，而更多的是采取免收因拒繳物業費用所産生(shēng)的違約金、遲延利息等方式懲罰物業公司，隻有在物業公司提供的服務項目和質量與合同約定标準差距明顯，且爲業主大(dà)會或多數業主所确認，法院才有必要根據物業服務達标的程度，考慮統一降低物業服務收費标準。
10、從(cóng)衆拒繳
這是各個小區都(dōu)存在的一種欠費趨勢，
你(nǐ)交物業費了嗎(ma)？-這麽巧，我也沒交。不管，欠起欠起，他(tā)們又不得(de)把我們爪子；
你(nǐ)交物業費了嗎(ma)？-交了啊，你(nǐ)沒交啊，那我也不交了。。。等類似說(shuō)辭引誘正常繳費業主加入欠費大(dà)軍。
欠繳物業費用極易形成惡性循環，抱團趨勢，且依照(zhào)中國(guó)的國(guó)民(mín)素質部分(fēn)人(rén)均有此從(cóng)衆跟風(fēng)心理(lǐ)，但(dàn)是在此我想提醒大(dà)家，他(tā)人(rén)不會爲你(nǐ)的違約行爲買單，也不排除他(tā)人(rén)已履行繳費義務而對你(nǐ)聲稱未繳的變态心理(lǐ)。
物業服務企業雇請(qǐng)保安人(rén)員(yuán)的，應當遵守國(guó)家有關規定。保安人(rén)員(yuán)在維護物業管理(lǐ)區域内的公共秩序時，應當履行職責，不得(de)侵害公民(mín)的合法權益。”
7、因違章(zhāng)搭建爲由拒繳
近年(nián)來(lái)，業主自(zì)行搭建、改建行爲層出不窮，引發的物業管理(lǐ)糾紛占了相(xiàng)當部分(fēn)的比重，在這其中物業公司所扮演的角色應該是爲協調者、勸阻者，其職責和義務首先是對擅自(zì)搭建的業主進行勸阻、制止，在勸阻、制止無效的情況下，應當在24小時内報告有關行政管理(lǐ)部門(mén)。處罰權因涉及公民(mín)的财産權益，是一種行政權力，一般的民(mín)事(shì)主體(tǐ)不得(de)随意使用，否則構成侵權。
延伸——問(wèn)：此種情況下物業企業是否有權提起民(mín)事(shì)訴訟，是否具有主體(tǐ)資格？
答：對于業主此類行爲，主要存在以下權利主體(tǐ)：
（1）對業主違反相(xiàng)關禁止性規定的違章(zhāng)搭建、改建行爲的處罰權在有關行政管理(lǐ)部門(mén)，當事(shì)人(rén)如(rú)果對行政管理(lǐ)部門(mén)的具體(tǐ)行政行爲不服的，可(kě)以依照(zhào)相(xiàng)關法律規定提起行政複議(yì)或行政訴訟，強調一點，業主的臨時公約裡(lǐ)定不能違背法律法規或規章(zhāng)制度的強制性規定，更不能将有關行政機(jī)關的行政執法權力變相(xiàng)約定爲物業服務公司的權利，此種情況下物業公不具有民(mín)事(shì)主體(tǐ)資格。
（2）業主違反禁止性規定或臨時公約的行爲，損害相(xiàng)鄰方或公共利益時，應由特定相(xiàng)鄰方或代表公共利益的業委會提起民(mín)事(shì)訴訟，業主在裝修過程中，損害了相(xiàng)鄰方的利益，如(rú)通風(fēng)、采光(guāng)權，此行爲應由《物權法》中相(xiàng)鄰關系予以調整，被損害的特定相(xiàng)鄰人(rén)應根據《物權法》的規定提起民(mín)事(shì)訴訟，這裡(lǐ)一并将因相(xiàng)鄰權糾紛拒繳物業費的情況進行法律分(fēn)析，涉及此種糾紛的當事(shì)人(rén)爲相(xiàng)鄰的兩個民(mín)事(shì)主體(tǐ)，物業公司在其中也隻能扮演協調者的角色，所以以此種理(lǐ)由拒繳物業費亦得(de)不到法院支持，就(jiù)涉及全體(tǐ)業主公共利益的事(shì)項，如(rú)小區内公共綠地被侵占、屋頂擅自(zì)搭建等情形，業委會作(zuò)爲維護公共利益的機(jī)構可(kě)以提起民(mín)事(shì)訴訟，要求侵權業主排除妨害或追究其違約責任。物業公司亦不具有資格提起民(mín)事(shì)訴訟。
相(xiàng)關法條：《物權法》第84條-第92條。（明則往期法律法規彙編可(kě)查）
8、因車輛(liàng)被侵權事(shì)宜爲由拒繳
業主與物業服務公司之間是否構成車輛(liàng)保管合同是目前許多物業侵權糾紛争議(yì)的焦點。因爲如(rú)果成立了車輛(liàng)保管合同關系，物業公司存在保管不善的情況，業主就(jiù)可(kě)以主張物業公司承擔賠償責任。根據《合同法》的相(xiàng)關規定，保管合同成立必須具備兩大(dà)條件(jiàn)：一是雙方當事(shì)人(rén)需要對保管事(shì)宜達成一緻的意思表示。業主與物業公司之間就(jiù)車輛(liàng)保管達成一緻的主要形式有，業主與物業公司單獨簽訂了書(shū)面的車輛(liàng)保管合同，或在物業服務合同中訂立了詳細的關于車輛(liàng)保管的約定，或物業公司在所提供的場地上設置有包含對車輛(liàng)進行保管意思的标識。二是需要交付保管物。業主或使用人(rén)将車輛(liàng)停放(fàng)于物業公司指定的場所内，未經物業公司允許不得(de)随意将車輛(liàng)開出停放(fàng)場地，隻有以上條件(jiàn)同時具備，業主與物業公司之間才成立車輛(liàng)的保管合同關系。
所以在此提醒各物業企業：謹慎遵循物業服務合同當中有關停車管理(lǐ)服務的合同條款的約定，杜絕模糊用語，應根據自(zì)己的管理(lǐ)能力，結合小區的具體(tǐ)情況與業主簽訂物業服務合同，在實踐中我們也接觸到不少物業公司擅自(zì)誇大(dà)能力而不能如(rú)約履行合同要求，所以這一點望引起各位同仁的重視。
相(xiàng)關法條：《合同法》第365條-第380條
9、因物業服務未達法定或約定标準爲由（服務瑕疵）拒繳
仍然根據《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)物業服務糾紛案件(jiàn)具體(tǐ)應用法律若幹問(wèn)題的解釋》第1條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員(yuán)會與業主大(dà)會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力”的規定，物業服務合同爲有效合同，如(rú)果業主認爲物業公司所提供的物業服務與收費标準不符、存在服務瑕疵，應通過合理(lǐ)、合法途徑向其主張并督促積極改進，此外，因受衆群體(tǐ)廣、管理(lǐ)事(shì)項多，物業公司提供服務與各業主衡量的标準可(kě)能無法吻合，且在司法實踐中法院判斷物業公司的服務是否達标的标準也不好把握，因而在物業公司存在較小瑕疵時不會輕易采取降低物業費的标準，而更多的是采取免收因拒繳物業費用所産生(shēng)的違約金、遲延利息等方式懲罰物業公司，隻有在物業公司提供的服務項目和質量與合同約定标準差距明顯，且爲業主大(dà)會或多數業主所确認，法院才有必要根據物業服務達标的程度，考慮統一降低物業服務收費标準。
10、從(cóng)衆拒繳
這是各個小區都(dōu)存在的一種欠費趨勢，
你(nǐ)交物業費了嗎(ma)？-這麽巧，我也沒交。不管，欠起欠起，他(tā)們又不得(de)把我們爪子；
你(nǐ)交物業費了嗎(ma)？-交了啊，你(nǐ)沒交啊，那我也不交了。。。等類似說(shuō)辭引誘正常繳費業主加入欠費大(dà)軍。
欠繳物業費用極易形成惡性循環，抱團趨勢，且依照(zhào)中國(guó)的國(guó)民(mín)素質部分(fēn)人(rén)均有此從(cóng)衆跟風(fēng)心理(lǐ)，但(dàn)是在此我想提醒大(dà)家，他(tā)人(rén)不會爲你(nǐ)的違約行爲買單，也不排除他(tā)人(rén)已履行繳費義務而對你(nǐ)聲稱未繳的變态心理(lǐ)。
