在物業服務合同糾紛案件(jiàn)過程中，證據的收集與整理(lǐ)是物業企業起訴到法院之前最爲重要的流程，值得(de)物業企業重視，在這個過程中如(rú)何讓自(zì)身(shēn)所收集證據材料滿足司法程序中證據的“三性”（即合法性、關聯性、客觀性）？通過對下面這個案例進行分(fēn)析，來(lái)說(shuō)明證據的齊全與規範對訴訟起到的重要作(zuò)用。
案号：(2018)川0114民(mín)初1015号
【案情簡介】
原告：成都(dōu)某物業服務有限公司
被告：何某、唐某
成都(dōu)某物業公司提出訴訟請(qǐng)求：1、何某、唐某立即支付所拖欠的物業服務費共計(jì)人(rén)民(mín)币9561.84元；2、由被告承擔違約金人(rén)民(mín)币2066.84元(暫計(jì)算至起訴之日(rì)，每日(rì)按欠交金額的萬分(fēn)之五計(jì)算)；3、由被告承擔本案全部訴訟費用。
事(shì)實與理(lǐ)由：
2013年(nián)11月30日(rì)，被告購(gòu)買由成都(dōu)某房(fáng)地産開發公司開發的位于成都(dōu)市新都(dōu)區的w小區内某一房(fáng)屋。成都(dōu)某物業公司是w小區合法選聘的物業服務企業，根據《前期物業服務合同》約定，爲被告所購(gòu)買的住宅物業提供物業服務。按約定被告應按期交納物業服務費等費用，但(dàn)自(zì)2015年(nián)1月至2016年(nián)4共拖欠物業服務費共計(jì)9561.84元，被告拒絕交納物管費的行爲不僅構成違約，也給成都(dōu)某物業公司造成了經濟損失，同時也侵害了其它按時、足額繳納年(nián)物業服務費的業主的合法利益。就(jiù)此，被告多次均以無故拖欠爲由拒交物業費。同時，經多次催繳後，仍未予交付。被告未到庭答辯，亦未提交書(shū)面答辯意見(jiàn)。
成都(dōu)某物業公司爲支持其訴訟請(qǐng)求，提交的證據有：
1、物業服務招投标中标備案表，證明成都(dōu)某物業公司爲該小區合法選聘的物業公司，爲其提供物業服務；
2、w小區前期物業服務合同，證明成都(dōu)某物業公司爲w小區提供物業服務且何某、唐某應根據該協議(yì)按時繳納物業費，合同中同時約定逾期繳納的每逾期一日(rì)應按欠費等額的萬分(fēn)之五支付違約金；
3、商品房(fáng)買賣合同及補充協議(yì)，證明何某、唐某爲本案所涉房(fáng)屋的購(gòu)買人(rén)，應承擔向成都(dōu)某物業公司支付物業費的義務，在該合同中，對物業費的費用及房(fáng)屋面積均作(zuò)了約定；
4、物業費的欠費清單，自(zì)2015年(nián)1月1日(rì)到2016年(nián)4月30日(rì)，共計(jì)欠物業費9561.84元；
5、客戶鑰匙/物品簽收單，簽收日(rì)期是2014年(nián)3月29日(rì)，證明客戶已接收房(fáng)屋；
6、律師(shī)函及回執，2016年(nián)4月3日(rì)成都(dōu)某物業公司向被告催收物業費。
【法院審理(lǐ)】
成都(dōu)某物業公司中标爲w小區物業服務單位，雙方于2011年(nián)6月17日(rì)簽訂《w小區前期物業服務合同》，并于2011年(nián)7月4日(rì)進行備案。該合同約定合同期間自(zì)2011年(nián)6月17日(rì)至2016年(nián)6月16日(rì)止。該合同第十二條約定“本物業管理(lǐ)區域物業服務收費實行包幹制，物業服務費由業主按其擁有物業的建築面積交納，第十四條“1、業主應自(zì)甲方交付使用通知書(shū)約定的房(fáng)屋交付之日(rì)起交納物業服務費（如(rú)實際交付時間早于交付使用通知書(shū)約定的交付時間，業主應自(zì)實際交付之日(rì)起交納物業服務費）。4、物業服務費按月交納，業主或物業使用人(rén)應于每月20日(rì)前向乙方交納當期的物業服務費，在下月首日(rì)及以後交納的視爲逾期交納，每逾期一日(rì)應按欠費總額的萬分(fēn)之五向乙方支付違約金。”
2013年(nián)11月30日(rì)該開發商與何某、唐某簽訂《商品房(fáng)買賣合同》。該合同載明何某、唐某向該開發商購(gòu)買位于成都(dōu)市新都(dōu)區的“w小區”某一房(fáng)屋，2014年(nián)3月29日(rì)何某簽收入戶門(mén)鑰匙、業戶手冊、住宅質量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等物品。經法院查詢涉案物業網簽合同信息查詢記錄載明，該房(fáng)建築面積爲198.83平方米。
以上事(shì)實，有物業服務招投标中标備案表、《w小區前期物業服務合同》、《商品房(fáng)買賣合同》及補充協議(yì)、律師(shī)函及快(kuài)遞單、客戶鑰匙/物品簽收單等證據及當事(shì)人(rén)庭審陳述在卷佐證。
【法院判決】
據此，依照(zhào)依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條，《最高人(rén)民(mín)法院關于适用<中華人(rén)民(mín)共和國(guó)合同法>若幹問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條，《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)物業服務糾紛案件(jiàn)具體(tǐ)應用法律若幹問(wèn)題的解釋》第一條、第六條，《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法》第一百四十二條、第一百四十四條之規定判決如(rú)下：
一、何某、唐某于本判決發生(shēng)法律效力之日(rì)起十日(rì)内支付成都(dōu)某物業服務有限公司2015年(nián)1月至2016年(nián)4月的物業服務費9543.84元及違約金954.38元；
二、駁回成都(dōu)某物業服務有限公司的其他(tā)訴訟請(qǐng)求。
【明則評析】
1、證據是能夠證明案件(jiàn)真實情況的客觀事(shì)實，是保護當事(shì)人(rén)合法權益的有力武器，它的“三性”分(fēn)别爲:客觀性，即必須是客觀存在的事(shì)實材料；關聯性，即證據必須與待證事(shì)實有内在和必然的聯系；合法性，即證據的收集和提供應當依照(zhào)法定程序。隻有證據同時滿足以上三個條件(jiàn)，才能夠被認可(kě)。
2、根據《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)物業服務糾紛案件(jiàn)具體(tǐ)應用法律若幹問(wèn)題的解釋》第一條“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員(yuán)會與業主大(dà)會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力”，此合同系雙方當事(shì)人(rén)真實意思表示，業主不得(de)以其非合同當事(shì)人(rén)爲由抗辯。有合同即有約束，合同是物業企業以此爲由服務的前提，是業主應當履行繳費的義務，同時也是萬不得(de)已時糾紛走上訴訟程序必不可(kě)少的證據材料之一。
3、本案中原告方所準備的證據材料客觀真實且相(xiàng)互關聯，從(cóng)進場方式、合同備案、商品房(fáng)買賣合同、物業欠費清單、客戶簽收材料、催繳痕迹一一證明了該糾紛原被告主體(tǐ)資格适格，該雙務合同系雙方真實意思表示，對當事(shì)人(rén)雙方均具有約束力，被告方違約事(shì)實、以及訴訟時效的中斷等等，均符合證據的“三性”，是非常典型的證據案例。
【明則建議(yì)】
物業企業在今後的進場程序以及後期的服務過程中，務必保證進場服務程序和漲價程序的合法性、規範性，這二者至關重要也是合法維權的基礎。其次平時要注意對業主信息的保存與收集，避免自(zì)身(shēn)陷入找不到維權相(xiàng)對方的不利局面。同時也要注重服務過程中訴訟時效的銜接、服務痕迹的留存等必要證據材料的收集。
案号：(2018)川0114民(mín)初1015号
【案情簡介】
原告：成都(dōu)某物業服務有限公司
被告：何某、唐某
成都(dōu)某物業公司提出訴訟請(qǐng)求：1、何某、唐某立即支付所拖欠的物業服務費共計(jì)人(rén)民(mín)币9561.84元；2、由被告承擔違約金人(rén)民(mín)币2066.84元(暫計(jì)算至起訴之日(rì)，每日(rì)按欠交金額的萬分(fēn)之五計(jì)算)；3、由被告承擔本案全部訴訟費用。
事(shì)實與理(lǐ)由：
2013年(nián)11月30日(rì)，被告購(gòu)買由成都(dōu)某房(fáng)地産開發公司開發的位于成都(dōu)市新都(dōu)區的w小區内某一房(fáng)屋。成都(dōu)某物業公司是w小區合法選聘的物業服務企業，根據《前期物業服務合同》約定，爲被告所購(gòu)買的住宅物業提供物業服務。按約定被告應按期交納物業服務費等費用，但(dàn)自(zì)2015年(nián)1月至2016年(nián)4共拖欠物業服務費共計(jì)9561.84元，被告拒絕交納物管費的行爲不僅構成違約，也給成都(dōu)某物業公司造成了經濟損失，同時也侵害了其它按時、足額繳納年(nián)物業服務費的業主的合法利益。就(jiù)此，被告多次均以無故拖欠爲由拒交物業費。同時，經多次催繳後，仍未予交付。被告未到庭答辯，亦未提交書(shū)面答辯意見(jiàn)。
成都(dōu)某物業公司爲支持其訴訟請(qǐng)求，提交的證據有：
1、物業服務招投标中标備案表，證明成都(dōu)某物業公司爲該小區合法選聘的物業公司，爲其提供物業服務；
2、w小區前期物業服務合同，證明成都(dōu)某物業公司爲w小區提供物業服務且何某、唐某應根據該協議(yì)按時繳納物業費，合同中同時約定逾期繳納的每逾期一日(rì)應按欠費等額的萬分(fēn)之五支付違約金；
3、商品房(fáng)買賣合同及補充協議(yì)，證明何某、唐某爲本案所涉房(fáng)屋的購(gòu)買人(rén)，應承擔向成都(dōu)某物業公司支付物業費的義務，在該合同中，對物業費的費用及房(fáng)屋面積均作(zuò)了約定；
4、物業費的欠費清單，自(zì)2015年(nián)1月1日(rì)到2016年(nián)4月30日(rì)，共計(jì)欠物業費9561.84元；
5、客戶鑰匙/物品簽收單，簽收日(rì)期是2014年(nián)3月29日(rì)，證明客戶已接收房(fáng)屋；
6、律師(shī)函及回執，2016年(nián)4月3日(rì)成都(dōu)某物業公司向被告催收物業費。
【法院審理(lǐ)】
成都(dōu)某物業公司中标爲w小區物業服務單位，雙方于2011年(nián)6月17日(rì)簽訂《w小區前期物業服務合同》，并于2011年(nián)7月4日(rì)進行備案。該合同約定合同期間自(zì)2011年(nián)6月17日(rì)至2016年(nián)6月16日(rì)止。該合同第十二條約定“本物業管理(lǐ)區域物業服務收費實行包幹制，物業服務費由業主按其擁有物業的建築面積交納，第十四條“1、業主應自(zì)甲方交付使用通知書(shū)約定的房(fáng)屋交付之日(rì)起交納物業服務費（如(rú)實際交付時間早于交付使用通知書(shū)約定的交付時間，業主應自(zì)實際交付之日(rì)起交納物業服務費）。4、物業服務費按月交納，業主或物業使用人(rén)應于每月20日(rì)前向乙方交納當期的物業服務費，在下月首日(rì)及以後交納的視爲逾期交納，每逾期一日(rì)應按欠費總額的萬分(fēn)之五向乙方支付違約金。”
2013年(nián)11月30日(rì)該開發商與何某、唐某簽訂《商品房(fáng)買賣合同》。該合同載明何某、唐某向該開發商購(gòu)買位于成都(dōu)市新都(dōu)區的“w小區”某一房(fáng)屋，2014年(nián)3月29日(rì)何某簽收入戶門(mén)鑰匙、業戶手冊、住宅質量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等物品。經法院查詢涉案物業網簽合同信息查詢記錄載明，該房(fáng)建築面積爲198.83平方米。
以上事(shì)實，有物業服務招投标中标備案表、《w小區前期物業服務合同》、《商品房(fáng)買賣合同》及補充協議(yì)、律師(shī)函及快(kuài)遞單、客戶鑰匙/物品簽收單等證據及當事(shì)人(rén)庭審陳述在卷佐證。
【法院判決】
據此，依照(zhào)依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條，《最高人(rén)民(mín)法院關于适用<中華人(rén)民(mín)共和國(guó)合同法>若幹問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條，《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)物業服務糾紛案件(jiàn)具體(tǐ)應用法律若幹問(wèn)題的解釋》第一條、第六條，《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法》第一百四十二條、第一百四十四條之規定判決如(rú)下：
一、何某、唐某于本判決發生(shēng)法律效力之日(rì)起十日(rì)内支付成都(dōu)某物業服務有限公司2015年(nián)1月至2016年(nián)4月的物業服務費9543.84元及違約金954.38元；
二、駁回成都(dōu)某物業服務有限公司的其他(tā)訴訟請(qǐng)求。
【明則評析】
1、證據是能夠證明案件(jiàn)真實情況的客觀事(shì)實，是保護當事(shì)人(rén)合法權益的有力武器，它的“三性”分(fēn)别爲:客觀性，即必須是客觀存在的事(shì)實材料；關聯性，即證據必須與待證事(shì)實有内在和必然的聯系；合法性，即證據的收集和提供應當依照(zhào)法定程序。隻有證據同時滿足以上三個條件(jiàn)，才能夠被認可(kě)。
2、根據《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)物業服務糾紛案件(jiàn)具體(tǐ)應用法律若幹問(wèn)題的解釋》第一條“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員(yuán)會與業主大(dà)會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力”，此合同系雙方當事(shì)人(rén)真實意思表示，業主不得(de)以其非合同當事(shì)人(rén)爲由抗辯。有合同即有約束，合同是物業企業以此爲由服務的前提，是業主應當履行繳費的義務，同時也是萬不得(de)已時糾紛走上訴訟程序必不可(kě)少的證據材料之一。
3、本案中原告方所準備的證據材料客觀真實且相(xiàng)互關聯，從(cóng)進場方式、合同備案、商品房(fáng)買賣合同、物業欠費清單、客戶簽收材料、催繳痕迹一一證明了該糾紛原被告主體(tǐ)資格适格，該雙務合同系雙方真實意思表示，對當事(shì)人(rén)雙方均具有約束力，被告方違約事(shì)實、以及訴訟時效的中斷等等，均符合證據的“三性”，是非常典型的證據案例。
【明則建議(yì)】
物業企業在今後的進場程序以及後期的服務過程中，務必保證進場服務程序和漲價程序的合法性、規範性，這二者至關重要也是合法維權的基礎。其次平時要注意對業主信息的保存與收集，避免自(zì)身(shēn)陷入找不到維權相(xiàng)對方的不利局面。同時也要注重服務過程中訴訟時效的銜接、服務痕迹的留存等必要證據材料的收集。
實際上對于無故拒繳或出于認知錯誤拒繳物業費用的業主不僅僅是違背了物業服務合同的約定，同時也是對履約業主的權益侵害，享受着别人(rén)買單的服務，所以對于履約業主來(lái)講也應該加入督促費用足額繳納的行列。
