原告：四川省隆昌縣某物業管理(lǐ)有限責任公司
法定代表人(rén)：饒某，董事(shì)長
委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：郭某，公司職工(gōng)
委托訴訟代理(lǐ)人(rén)：梁某，公司職工(gōng)
被告：餘某
被告：韋某
案号：(2018)川1028民(mín)初276号
【案情】
原告四川省隆昌縣某物業管理(lǐ)有限責任公司訴被告餘某、韋某物業服務合同糾紛一案，本院于2018年(nián)1月9日(rì)立案後，依法适用簡易程序，公開開庭進行了審理(lǐ)。本案現已審理(lǐ)終結。
四川省隆昌縣某物業管理(lǐ)有限責任公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：
一、要求判令被告支付從(cóng)2015年(nián)4月至2017年(nián)11月拖欠的物業管理(lǐ)費和垃圾清運費、公攤費等共計(jì)3,577.4元及滞納金536.6元；
二、被告承擔本案訴訟費。
【事(shì)實和理(lǐ)由】
原告訴稱：原告于2013年(nián)3月10日(rì)與被告所在小區業主委員(yuán)會簽訂了物業管理(lǐ)服務合同，約定按建築面積收取物業管理(lǐ)費，在被告欠費期間原告履行了物業管理(lǐ)服務，被告自(zì)2015年(nián)4月起至2017年(nián)11月止拖欠原告物業費。經原告多次口頭和書(shū)面催收均未果。
餘某辯稱：我居住在五樓，四樓的業主違規搭建影(yǐng)響了我的生(shēng)活，窗(chuāng)戶都(dōu)無法正常使用。物管公司沒有維護我的權利，沒盡到職責。所以我不願意交物業費。
韋某未作(zuò)答辯。
【審理(lǐ)】
原告系依法取得(de)營業執照(zhào)的物業服務企業；被告系某某小區的業主。原告與被告所在小區的業主委員(yuán)會簽訂了物業服務合同，該合同内容不違反法律法規的強制性規定，合法有效，受法律保護，被告作(zuò)爲某某小區的業主，合同對其具有法律約束力。原告履行了合同約定的物業管理(lǐ)服務義務，被告應按合同約定支付物業服務費。原告要求被告支付拖欠的物業服務費的訴訟請(qǐng)求符合法律規定，本院予以支持；至于原告主張的所謂滞納金，由于原、被告雙方在履行合同過程中存在争議(yì)，故該項訴訟請(qǐng)求本院不予支持。被告提出樓下業主違規搭建的問(wèn)題，并非原告的過錯，不構成被告拒付物業服務費的理(lǐ)由，被告可(kě)向相(xiàng)關直接侵權人(rén)主張權利或向有關行政主管部門(mén)反映。被告韋某經本院傳票傳喚，無正當理(lǐ)由拒不到庭應訴，視爲對原告的主張及訴訟請(qǐng)求放(fàng)棄抗辯的權利。
【判決】
依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、《物業管理(lǐ)條例》第七條第(五)項、《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)物業服務糾紛案件(jiàn)具體(tǐ)應用法律若幹問(wèn)題的解釋》第一條、第六條、《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法》第一百四十四條、第一百六十二條規定，判決如(rú)下：
一、被告餘某、韋某在本判決發生(shēng)法律效力之日(rì)起三日(rì)内支付給原告四川省隆昌縣某物業管理(lǐ)有限責任公司2015年(nián)4月至2017年(nián)11月的物業服務費3,577.40元；
二、駁回原告四川省隆昌縣某物業管理(lǐ)有限責任公司的其他(tā)訴訟請(qǐng)求。
【法律法規彙總】
《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)合同法》
第八條第一款:依法成立的合同，對當事(shì)人(rén)具有法律約束力。當事(shì)人(rén)應當按照(zhào)約定履行自(zì)己的義務，不得(de)擅自(zì)變更或者解除合同。
第六十條第一款：當事(shì)人(rén)應當按照(zhào)約定全面履行自(zì)己的義務。
第一百零七條：當事(shì)人(rén)一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《物業管理(lǐ)條例》
第七條第(五)項：業主在物業管理(lǐ)活動中，履行下列義務：(五)按時交納物業服務費用。
《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)物業服務糾紛案件(jiàn)具體(tǐ)應用法律若幹問(wèn)題的解釋》
第一條：建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員(yuán)會與業主大(dà)會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事(shì)人(rén)爲由提出抗辯的，人(rén)民(mín)法院不予支持。
第六條：經書(shū)面催交，業主無正當理(lǐ)由拒絕交納或者在催告的合理(lǐ)期限内仍未交納物業費，物業服務企業請(qǐng)求業主支付物業費的，人(rén)民(mín)法院應予支持。物業服務企業已經按照(zhào)合同約定以及相(xiàng)關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相(xiàng)關物業服務爲抗辯理(lǐ)由的，人(rén)民(mín)法院不予支持。
《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法》
第一百六十二條：基層人(rén)民(mín)法院和它派出的法庭審理(lǐ)符合本法第一百五十七條第一款規定的簡單的民(mín)事(shì)案件(jiàn)，标的額爲各省、自(zì)治區、直轄市上年(nián)度就(jiù)業人(rén)員(yuán)年(nián)平均工(gōng)資百分(fēn)之三十以下的，實行一審終審。
第二百五十三條：被執行人(rén)未按判決、裁定和其他(tā)法律文書(shū)指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。被執行人(rén)未按判決、裁定和其他(tā)法律文書(shū)指定的期間履行其他(tā)義務的，應當支付遲延履行金。
【明則律師(shī)評析】
本案被告是因相(xiàng)鄰權糾紛爲由拒繳物業費，其主觀上認爲自(zì)身(shēn)權益因鄰裡(lǐ)違章(zhāng)搭建遭受損害，而物業公司作(zuò)爲小區的“保姆”具有爲自(zì)身(shēn)排除妨害的義務與責任，物業公司未履行此項“責任”因此其有理(lǐ)由拒繳物業費。
該業主完全是進入了錯認責任主體(tǐ)的誤區，此做法同時也違背了物業服務合同的約定，對物業公司形成了違約，所以最終導緻雙方矛盾激化對簿公堂。在該相(xiàng)鄰權糾紛中，被告的侵權方明顯是其相(xiàng)鄰方四樓業主，此案應秉承“誰侵權，誰擔責”。
那物業在其中扮演怎樣的角色呢(ne)？首先應當明确一點：物業是服務性企業，不是行政執法部門(mén)，無強制拆除違章(zhāng)搭建的權利，這 一點毋庸置疑。其工(gōng)作(zuò)的上限在于做出“勸阻”和“制止”的行爲，此即履行了自(zì)身(shēn)的職責。至于“勸阻”和“制止”的結果有沒有排除侵害，則不在物業公司的責任範圍之内。秉承一點——物業在小區的工(gōng)作(zuò)是服務性質，物業服務合同不會約定同時物業企業也無資質、無權力去(qù)強制幫助業主排除侵害，否則物業也會讓自(zì)己陷入踩紅(hóng)線的境地。
所以。小區業主應當認清自(zì)身(shēn)遭受損害的責任主體(tǐ)，認清物業的工(gōng)作(zuò)性質，不要盲目維權，否則不僅不能解決問(wèn)題，還(hái)會讓自(zì)己陷入被訴的不利境地。
【明則律師(shī)建議(yì)】
1、小區物業與業主二者之間屬利益共同體(tǐ)，二者應互理(lǐ)解，多包容。
2、業主應明晰物業企業的服務範圍，屬其責任範圍内友好溝通，友好解決；非其責任範圍内，應當找準正确侵權方，合理(lǐ)維權，切忌遇到問(wèn)題就(jiù)以拒繳物業費爲唯一辦法，害“人(rén)”（小區其餘正常繳費業主）--導緻物業企業收支困難，物業服務水平下降，甚至影(yǐng)響自(zì)身(shēn)房(fáng)屋增值，害“己”--違反二者合同約定，錯誤維權，讓自(zì)己陷入敗訴的不利境地。
3、物業企業應當提升自(zì)身(shēn)服務人(rén)員(yuán)的專業性，特别是小區客服中心的“門(mén)面”，包括但(dàn)不限于工(gōng)作(zuò)态度把握（并不是一味逆來(lái)順受就(jiù)好）、溝通技巧、思維方式、物業領域法規常識。
