【事(shì)例】
7月20日(rì)，成都(dōu)某客運站(zhàn)A小區門(mén)口新增一塊提示牌，禁止小區内私設小旅館。據了解，從(cóng)2011年(nián)開始，該小區便陸續出現小旅館蹤影(yǐng)，業主與物業雖多次聯手提醒、抵制這類行爲，但(dàn)經統計(jì)仍有多戶在偷偷經營小旅館。
根據網上住宿信息，記者聯系上一名A小區的旅館經營者。她說(shuō)：“自(zì)己也是小區業主，隻是把自(zì)家房(fáng)間用來(lái)作(zuò)旅館，每間80元一晚，現在住滿了，最近的确查得(de)嚴，有的關門(mén)了。”
由于進出人(rén)員(yuán)混雜、垃圾量大(dà)幅增加、電梯等公共資源遭擠占、非法改建等問(wèn)題，小區業主曾多次對小旅館提出抵制，并與經營者數次發生(shēng)争執，但(dàn)問(wèn)題始終未徹底解決。
“民(mín)宿”問(wèn)題主要集中反映在以下三個方面：
一、自(zì)打“民(mín)宿”增多，小區垃圾量增加、衛生(shēng)變差、電梯等公共資源被擠占，小區安全也受到不同程度影(yǐng)響；
二、自(zì)小旅館進駐小區，旅館經營者新舊交替，影(yǐng)響持續；
三、住宿廣告滿天飛，影(yǐng)響小區業主生(shēng)活質量與生(shēng)活氛圍。
“我們和業主一樣，對于被發現非法改建小旅館的均采取予以抵制的态度和行動。”該小區物業經理(lǐ)稱，“大(dà)量小旅館進駐小區後，小區生(shēng)活垃圾量增加了20%左右，電梯磨損也比較嚴重，維護也是用的小區維修基金，并且許多業主也因爲這件(jiàn)事(shì)而怪罪物業不作(zuò)爲而拒繳物業費。”
因此，該物業向社區、街道辦、公安等部門(mén)求助，“我們采取了加強門(mén)禁制度、對外來(lái)人(rén)員(yuán)實名登記、設置提醒牌等措施，但(dàn)小旅館仍是屢禁不止。”法律上對小區設民(mín)宿具體(tǐ)規定模糊，且物業也沒有行政權力，所以隻能提醒、勸阻爲主。
法條釋義——“住改商”在法律上的規定
《物權法》第七十七條規定：“業主不得(de)違反法律、法規以及管理(lǐ)規約，将住宅改變爲經營性用房(fáng)。業主将住宅改變爲經營性用房(fáng)的，除遵守法律、法規以及管理(lǐ)規約外，應當經有利害關系的業主同意。”由此可(kě)見(jiàn)，住改商并非法律所禁止的行爲。
《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)建築物區分(fēn)所有權糾紛案件(jiàn)具體(tǐ)應用法律若幹問(wèn)題的解釋》第十條亦明确規定：“業主将住宅改變爲經營性用房(fáng)，未按照(zhào)物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請(qǐng)求排除妨害、消除危險、恢複原狀或者賠償損失的，人(rén)民(mín)法院應予支持。将住宅改變爲經營性用房(fáng)的業主以多數有利害關系的業主同意其行爲進行抗辯的，人(rén)民(mín)法院不予支持。”
“住改商”合法應滿足以下條件(jiàn):
一、相(xiàng)關法律、法規沒有相(xiàng)應的禁止性規定。
二、“住宅商用”必須經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主主要包括“同棟樓裡(lǐ)的其他(tā)業主”和“其他(tā)樓棟裡(lǐ)能合理(lǐ)證明自(zì)己受到影(yǐng)響的業主”。這是妥善處理(lǐ)相(xiàng)鄰關系、充分(fēn)尊重相(xiàng)鄰權的具體(tǐ)表現。如(rú)果有利害關系的業主不同意，即使法律、法規和管理(lǐ)規約沒有禁止，也不能将住宅改作(zuò)商用。
上述兩個前提條件(jiàn)必須同時具備，缺一不可(kě)。
在滿足上述條件(jiàn)之後，再去(qù)相(xiàng)關單位備案、申請(qǐng)辦理(lǐ)相(xiàng)應的證件(jiàn)之後，“住改商”便可(kě)合法運營。
“住改商”面臨的問(wèn)題
小區内“住改商”所面臨的不僅是“民(mín)宿”問(wèn)題，可(kě)能也存在麻将館、理(lǐ)發店(diàn)、超市、餐館等潛在問(wèn)題影(yǐng)響，雖然這些所謂的“商鋪“會給小區業主帶來(lái)生(shēng)活上的便利，讓業主足不出小區就(jiù)能享受到相(xiàng)應的服務，但(dàn)是這些“商鋪”帶來(lái)的噪音、垃圾、油煙等問(wèn)題卻實實在在會影(yǐng)響到小區内其他(tā)業主的正常生(shēng)活。
就(jiù)“民(mín)宿”問(wèn)題，雖然在一定程度上着實會給出門(mén)在外的人(rén)提供相(xiàng)應的便利和實惠，但(dàn)是其所帶來(lái)的不利影(yǐng)響卻是無法忽視的。
首先，就(jiù)封閉式小區而言，“民(mín)宿”中太多非小區“業主”身(shēn)份的人(rén)的頻繁進出對小區真正業主的室内安全帶來(lái)隐患；其次，“民(mín)宿”問(wèn)題也對小區内物業企業也帶來(lái)了極大(dà)考驗，大(dà)量“民(mín)宿”的崛起從(cóng)根源上加大(dà)了物業企業的工(gōng)作(zuò)強度和工(gōng)作(zuò)難度，小區綠化衛生(shēng)的破壞、秩序維護的複雜、公共設施設備的濫用等無一不降低小區業主的生(shēng)活品質；最後，“民(mín)宿”業主和其餘業主按照(zhào)物業服務合同約定繳納的物業費單價相(xiàng)同，有意見(jiàn)的業主又得(de)以此爲由稱物業不作(zuò)爲，欠繳物業費了。
業主能否因住改商拒繳物業費？
小區内部“住改商”形成的“民(mín)宿”、小賣部、理(lǐ)發店(diàn)、培訓班等陌生(shēng)人(rén)的頻繁進出不僅會給小區其餘業主帶來(lái)安全隐患，同時這些“商鋪“産生(shēng)的噪音、生(shēng)活垃圾等也會嚴重影(yǐng)響小區整體(tǐ)生(shēng)活品質。但(dàn)物業的權限範圍是什麽？業主能否因物業未處理(lǐ)好
“住改商”問(wèn)題而拒繳物業費？
“住改商”問(wèn)題而拒繳物業費？
根據《物權法》第七十七條規定：“業主不得(de)違反法律、法規以及管理(lǐ)規約，擅自(zì)将住宅改變爲經營性用房(fáng)。确需改變的，應當滿足建築安全、居住環境、景觀、交通、鄰裡(lǐ)等方面的要求，征得(de)利害關系人(rén)同意。”同時，《物業管理(lǐ)條例》第四十五條規定：“對物業管理(lǐ)區域内違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行爲，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理(lǐ)部門(mén)報告。”
依據上述法律的明文規定，就(jiù)“住改商”問(wèn)題而言，物業企業的權限範圍僅限于及時勸阻、制止、上報等義務，如(rú)果違規業主不聽從(cóng)物業企業的勸阻，物業企業并無行政強制權制止其進行經營活動。如(rú)果其他(tā)利害關系業主認爲違規業主侵犯到自(zì)己合法權益，首先可(kě)以找相(xiàng)關政府部門(mén)予以協調，若協調未果可(kě)以直接以此爲由向法院提起訴訟，而不應該把矛頭對準物業企業，以此理(lǐ)由拒交物業費用，讓物業企業莫名的背鍋。
維權須謹慎，請(qǐng)廣大(dà)業主理(lǐ)性維權，勿因找錯對象費時費力權益也無法得(de)到保障！
